Le crédit immobilier

Grande nouvelle : avec Chéri, on investit ! La version officielle est « compte-tenu de la conjoncture et du prix actuel des loyers, il serait inconcevable, voire irresponsable de continuer en tant que locataire ». En vrai, c’est plutôt  » Je vais acheter une maison comme les grandes personnes, youhou ». Rien qu’en annonçant ça à mon entourage, j’ai l’impression de gagner en sagesse à chaque fois que ces mots sortent de ma bouche : « oui nous sommes intéressés par une ou deux maisons, mais nous attendons une réponse des banques pour le crédit immo ».

Je trouve ça trop classe de dire crédit immo, J’utilise aussi la variante « prêt immo ». Ca donne un air plus cool, style je-sais-à-quoi-ça-m’engage-mais-je-suis-tellement-mature-que-je-reste-cool-et-je-ne-me-prends-pas-la-tête. Enfin, ça, c’était avant de discuter avec Emmanuelle, ma prétendue amie… (depuis je la déteste, je voudrais qu’elle se retourne un ongle toutes les 5 minutes jusqu’à la fin des temps).

– » Tu investis avec lui dans de l’immobilier?? Tu aimes prendre des risques, ma chérie, mais enfin… Alors tu t’engages sur quel crédit : le prêt amortissable, le prêt in fine, le prêt dégressif ou le prêt modulable? »

-« Euh, bah en fait, on veut faire juste un prêt immobilier en fait. » La pression monte, je n’ai rien compris à ce qu’elle m’a demandé.

-« Ahah très drôle, … non, en fait pas du tout, je disais ça pour être cordiale. Tu t’es renseignée si tu bénéficiais du prêt employeur? Ou vous vous contentez de votre apport personnel? Et tu vas chez qui pour ton assurance crédit immo? Car il faut te couvrir en cas de décès, ils ne plaisanteront pas avec ça… Et ton TEG, tu l’as négocié à combien? »

Et là, la panique : je n’ai rien compris à ce que vient de me raconter l’autre Mère Michel en face de moi. Comme si Emmanuelle délirait dans une langue ancienne. Je simule une péritonite aiguë pour m’éclipser (feinte qui aurait mieux fonctionné si je n’ai pas confondu dans le feu de l’action péritonite et épilepsie). Et je rejoins de ce pas Chéri, qui nous attend, moi et ma crise de panique, sur le canapé :  » Chéri, on a merdé pour le crédit immo, on n’a pas de TEG modulable en dégressif pour notre apport, et notre assurance crédit risque de ne pas rembourser notre employeur en cas de décès ».

Pas très convaincu par mes arguments, il prend le temps de me verser un grand verre d’eau et de me réexpliquer le principe du prêt immobilier.

Qu’est-ce que le crédit immobilier ?

Le crédit immobilier classique est un prêt qu’un organisme bancaire propose pour effectuer une opération immobilière (premier achat d’appartement ou de maison, achat d’une résidence secondaire, d’un terrain ou même de travaux dans votre propriété…). Comme pour les autres types de crédit, l’établissement bancaire nous transmet par courrier (et ne donne pas en mains propres) une offre de prêt : en tant que particulier, nous disposons alors d’un délai pour l’accepter ou non.

Cette offre est valable 30 jours et nous avons 10 jours pour l’accepter, à partir du jour de réception de l’offre. Nous avons engagement un délai de 4 mois minimum pour annuler le prêt immobilier en cas de non-conclusion de l’opération immobilière. Ce qui signifie que le contrat de prêt est accepté si et seulement si l’opération financière faisant l’objet du crédit est elle-même conclue dans un délai de 4 mois. Si au bout de ces 4 mois, le contrat d’achat du bien n’est pas signé, le contrat de credit s’annule et l’emprunteur (c’est à dire nous) n’est plus dans l’obligation de rembourser ce prêt. Ce délai minimal peut être allongé par l’acheteur et le vendeur.

La durée du prêt immobilier

Elle varie et est négociée entre l’emprunteur et l’organisme prêteur (établissements bancaires, par exemple). Certains prêts peuvent aller jusque 30 ans. Il est également possible de renégocier la durée de ce prêt si votre situation financière change.

Les taux d’intérêt en immobilier

Le taux d’intérêt est défini par l’établissement bancaire. Il peut s’agir :

  • d’un taux progressif : taux progresse au fil du temps,
  • d’un taux fixe : taux qui ne change pas tout au long de votre contrat,
  • d’un taux modulable: taux qui varie selon la situation du ménage.

Chaque establishments financiers pratiquent des taux différents. Il vous est donc conseillé de bien comparer ces derniers avant d’accepter une offre de prêt immo.

Le TEG (ou taux effectif Global) n’est autre qu’une forme de taux d’intérêt qui représente le coût total d’un crédit immobilier. Pour les crédits à la consommation, on parle de TAEG.

Le TEG doit obligatoirement apparaitre dans le contrat de prêt. Il prend en compte les frais de dossiers, les diverses commissions bancaires, les frais d’assurance, les frais d’acte et les coûts de garanties particulières.

Ne vous fiez pas au seul taux de credit pour comparer les offres : basez-vous sur le TEG qui est un mode de calcul normalisé en France et ceci, pour tous les organismes bancaires.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

C’est un taux plafond applicable aux crédits en général, pour éviter les débordements lors des remboursements de crédit, et que certains ménages ne se retrouvent en situation de surendettement.

Son mode de calcul, normalisé, autorise la comparaison entre crédits similaires, alors que le seul taux financier (débiteur) ne le permet pas.

Différence de calcul entre le taux d'usure et le taux financier débiteur

Les garanties du prêt immobilier

L’organisme bancaire peut exiger un apport personnel. Toutefois, il n’est pas rare de se voir proposer un financement de la totalité du bien (coût d’acquisition de ce dernier, frais de notaire et coût de la garantie).

Il peut engagement exiger d’autres garanties comme un cautionnement bancaire ou une hypothèque du bien.

Pour finir, il peut engagement exiger la souscription à une assurance crédit, mais ne peut vous imposer le choix de l’assureur. Il ne tient qu’à vous de choisir l’organisme qui vous assurera dans les conditions preuves par l’organisme de prêt.

(Personnellement, je vous recommanderai d’en prendre un : en 20 ou 30 ans de remboursement, vous n’êtes pas a1 l’abri d’un accident de la vie, de la perte de votre emploi ou d’un décès. Pour vous ou vos proches, ce surcoût financier pour vous sauver la mise dans quelques années.)

Et la domiciliation bancaire?

L’organisme prêteur peut exiger que vous ouvriez un compte dans son établissement pour l’ouverture de votre prêt. Il peut également demander à ce que vos revenus y soient domiciliés, mais attention, il ne peut pas vous obliger.

Les pièges à éviter pour les crédits immobiliers

Faites attention au taux : certains ont cru se voir proposer un taux fixe lors de l’offre de prêt et ce taux s’est révélé être révisable après acceptation de l’offre. Il est impératif de comprendre le mode de remboursement de votre prêt. N’hésitez pas à vous le faire expliquer par un notaire.

Cautionnement ou hypothèque ? vous n’êtes pas obligé de choisir l’hypothèque. Le cautionnement reste la solution la plus avantageuse et votre organisme financier ne peut pas vous imposer le premier.

Les frais de dossier : le montant des frais de dossier est généralement compris entre 0,4 et 1 % du montant du prêt. Vous pouvez essayer de négocier ces frais en fonction de votre profil emprunteur.

Si votre banque vous demande de payer une pénalité en cas de remboursement anticipé, assurez vous qu’elle ne dépasse pas les 3% du capital restant dû. En fonction de votre profil emprunteur, vous pouvez essayer de négocier l’annulation de cette clause.

Pour les frais de notaire, penser à dissocier sur le compromis de vente le montant de votre bien de celui de vos éventuels achat mobiliers (cuisine neuve, etc). Ainsi les frais de notaire seront calculés sur le montant du bien et non la totalité de vos achats.

Pour les assurances emprunteurs, outre les tarifs, pensez à comparer les délais de carence, les franchises, les garanties proposées et le niveau de prise en charge.

Et surtout, comparez et jouez sur la concurrence !

Pour finir cet article, un grand merci à Chéri pour sa patience. Je n’aurai que quelques mot à ajouter :

« Ma chère Emmanuelle, je ne t’en veux pas de ta mesquinerie, et je te souhaite même de trouver quelqu’un qui n’aura pas peur de ta mère et de ton style vestimentaire pour s’engager avec toi dans un projet immobilier. Je serai la première même à t’offrir pour ta pendaison de crémaillère un animal de compagnie qui égaiera ton home sweet home … et qui j’espère te bouffera dans ton sommeil. Cordialement, ton ancienne pote »

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